Новости -> Вопросы права -> Причины возникновения долгостроя
| Новости >> Вопросы права >> Причины возникновения долгостроя |
| Причины возникновения долгостроя |
| Часто встречающийся сценарий таков: человек со средним достатком не рассчитал денежные способности и захотел выстроить дорогой дом, а Позже у него закончились средства, и он обязан или продавать его, или отложить стройку на время скопления валютных средств. Не считая того, по мнению профессионалов, самой распространенной предпосылкой недостроя являются технические ошибки при строительстве либо проектировании, обнаруженные на той стадии, когда выгоднее бросить дом как есть, чем сносить его и строить поновой. Статистики рынка недостроенных пригородных объектов не существует. Но рынок таковой есть, и он огромен. Стечение обстоятельств Москва и Подмосковье, рай для инвесторов, агентов по недвижимости, строителей… Спрос на жилище и офисные помещения превосходит предложение в полтора-два раза. И вдруг таковой парадокс – столичный, поточнее, подмосковный долгострой. Оценки размеров этого рынка торговцами разошлись Значимым образом. Ну и определение самого понятия «недостроенный объект» вызывает дискуссию. Давайте поначалу определимся с формулировками. «Долгостроем» Именуется строение либо часть строения, не законченные в срок и на Долгое время законсервированные. Хотя какое там консервирование! В Действительности это просто брошенные и, обычно, разваливающиеся дома. Высотные дома и элитные поселки, офисные центры и личные дома – Столичная область изобилует таковыми объектами, еще раз напоминающими нам об уровне нашего хозяйствования. Откуда же взялись эти монументы народной наивности? Прежде всего, это старенькые проекты начала – середины 80-х годов Прошедшего века, попавшие в долговые ямы в связи с «перестройкой». За ними стройными рядами идут проекты «смутного времени», когда пирамидальные криминальные структуры, как грибы, плодились и плодили проекты века – вавилонские башни с бюджетами космических кораблей, но, заложив фундамент и положив 10 кирпичей, благополучно растворялись на просторах россии. В эту группу входят и скелеты больших торговых центров, и остовы жилых массивов, и гробоподобные сооружения когда-то блиставших банков-однодневок. Третий тип «недостроя» – строй объекты с возрастающей ценой. Пока строим – стоимость растет в разы. Так куда торопиться. Будет в год по кирпичу класться, глядишь, через 10 лет и без капли Финансовложений – десятикратная прибыль. Здесь уже могут быть и личные райончики, небольшие комфортные домики. Ну и 4-ый вид «долгостроя» – вообщем отсутствие зданий: скупается земля, а до строительства так дело и не доходит. Сейчас Возникает новый вид долгостроя, рожденный неграмотной инвестиционной политикой, ошибочными калькуляциями, и как следствие – суровые Трудности в планировании и финансировании объектов строительства. Объекты такового рода почаще всего в умелых руках вновь начинают поблескивать и приносить прибыль. Стадии строительства Чаще всего к коллекции подмосковного «недостроя» относят не готовые для проживания объекты, зарегистрированные в качестве таких, и неготовые объекты, не имеющие документов о праве принадлежности совсем. Эту ситуацию в компании «Домострой» обрисовывают таким образом: 1-5% – это брошенные строения, почаще всего коробка с крышей либо без нее или Лишь фундамент, 2-10% – коттеджи без внутренней отделки (коробка под крышей с вполне замкнутым контуром), 3-30% – это коттеджи под чистовую отделку. В компании «Пересвет Реал Эстейт» считают, что приблизительно 70% того, что продается на рынке пригородной недвижимости Подмосковья, – это недостроенные объекты. Наталья Бланкова, маркетолог компании, доказывает показатель таким образом: «Есть несколько стадий строительства. 90% девелоперов предпочитают продавать объекты под отделку. Другими словами значительную часть средств в этот дом еще предстоит вложить, традиционно практически столько же, сколько уже заплачено за саму коробку. Тем более эти дома активно продаются и пользуются спросом». С одной стороны, клиент получает возможность растянуть издержки во времени. С иной – некие покупатели недооценивают размер Грядущих издержек. А не считая того, у большинства людей просто нет Способности приобрести что-то другое. Дом под отделку представляет собой почаще всего кирпичную либо пенобетонную коробку. Время от времени её снаружи штукатурят, время от времени обещают, что оштукатурят позже. Крыша, окна, межэтажные перекрытия – все это уже есть. Коммуникации почаще даже не введены в дом, а находятся на участке, готовые к подключению. Под чистовую отделку – это совсем иная стадия строительства, когда коммуникации разведены по дому, есть проект планировки и на стадии покупки понятно, где будет санузел (соответственно, куда будут подведены вода и канализация), где – кухня (следовательно, туда проведут газ). Система отопления смонтирована. Батареи или установлены, или подведены трубы для установки. Стенки оштукатурены. Нет электроразводки – понятно, что размещение розеток и светильников Тесновато соединено с интерьерными решениями. Внутренние отделочные работы также выполняются опосля покупки. «Недостроенный объект – понятие очень расплывчатое. Так можно Именовать и фундамент: начали строить и бросили. Но массово на рынке Находятся стадии под отделку и под чистовую отделку», – резюмирует Бланкова. То, что целые поселки продаются хронически строящимися, понятно Издавна. И к этому все привыкли. Стадия «недостроенности» напрямую зависит от размера поселка. Чем больше территория стройки и предполагаемое количество домов, тем выше процент недостроя. Как правило, при возведении огромных проектов стройку делится на несколько очередей. А бывают и такие случаи, когда по ходу стройки объекта у девелопера возникает возможность приобрести граничащий с поселком участок земли. Тогда количество очередей стройки Возрастает. В зависимости от концепции поселка и его размера, срок строительства объекта может составлять от 3-х до 5 лет. В качестве примера могут служить такие поселки, как Бенилюкс, Павлово, Пестово. Типичный портрет недостроенного объекта нарисовать довольно Трудно, молвят риелторы, но в общих чертах он таков: часть домов возведена, часть уже заселена, часть вообщем не построена. Параллельно с домами в обязательном порядке возводятся и объекты инфраструктуры. Пробелы законодательства Налоговая практика почти всех государств подразумевает уплату налогов лишь на готовые объекты. И это комфортно: не прикрутил дверную ручку – и выдал таким образом собственный дом за недостроенный. Актуально ли это для Русского рынка? «Действительно, встречаются случаи, когда люди оформляют уже достроенный дом как недострой (указывая, к примеру, что не готова одна из комнат), но уже живут в нем, не платя налогов, – ведает Владимир Яхонтов, заместитель директора компании «МИЭЛЬ – Пригородная недвижимость». – Но перемены в этом смысле не за горами: законодатели работают над усовершенствованием законов в плане введения налогов на недостроенное жилье». «Согласно российскому законодательству, объект незавершенного строительства объектом налогообложения не является, – комментирует Игорь Иванов, коммерческий директор финансово-строительной компании «Лидер». – Собственник платит в этом случае лишь налог на землю. Когда объект уже введен в эксплуатацию, возникает налог на имущество. В зависимости от стоимости объекта годовая ставка налога составляет 0,1-2% от стоимости дома. При стоимости недвижимости до 300 тыс. руб. ставка налога составляет до 0,1%, от 300 тыс. до 500 тыс. руб. – от 0,1% до 0,3%. Если дом дороже 500 тыс. руб., то ставка налога составляет от 0,3% до 2% от стоимости дома». Стоимость земли и объектов недвижимости Подмосковья сейчас такая, что никакой «долгострой» просто не имеет права на существование, а тем более почти готовые новейшие жилые районы, коттеджные массивы, таунхаусы. И возвращение их на рынок недвижимости сейчас – дело определенного риелторского направления. Это совсем перспективный и увлекательный рынок. Некие усовершенствования планировок районов, внесение конфигураций во Внешний облик спостроек, внедрение новейших материалов и анализ конъюнктуры нынешнего рынка недвижимости вводит в строительных все новейшие и Новейшие «долгострои», возвращает к жизни целые районы…. Автор: Дарья Туровская sob.ru |
| 09.04.09 19:36 by admin |
