Строительная компания
"Приград - Строй"
тел. (495) 275-25-09

Но практика свидетельствует, что и время пропадает, и силы, и средства. Вдобавок риэлтер просто может и "кинуть".

Новый налог на имущество

Гонорар за посредничество в сделках с недвижимостью принято исчислять в зависимости от её стоимости. Сейчас в секторе купли-продажи квартир он составляет в среднем 2-6% от суммы сделки. Классический вариант - "альтернатива": человек реализует одну квартиру и Сразу приобретает другую с маленький различием. Допустим, средняя Цена каждой - 0 тыс. (Рядовая столичная "двушка"), другими словами общественная сумма сделки - 0 тыс. Даже по малой ставке (2%) гонорар риэлтера должен составить  тыс. Трудовые затраты же риэлтера не зависят от Характеристик квартиры. Выходит, что выплачиваемый клиентом гонорар является чем-то вроде налога на продаваемое и/либо приобретаемое имущество. Ну да хорошо, процент от суммы сделки берут посредники на Почти всех рынках. Вопросец только в адекватности.  тыс. для личного лица -- сумма суровая. По идее такие средства за работу должны брать Классные мастера, умеющие что-то такое, что не в состоянии сделать сам клиент, либо располагающие особенными ресурсами, способностями и т. п. Фактически, конкретно в этом - в собственных сверхспособностях -- и Пробуют уверить клиентов риэлтеры. И часто это им удается. Волшебные слова "получить справку в БТИ", "собрать документы в ЖЭКе", "вести поиск по особенным базам" и т. п. Почти всех клиентов впечатляют.

Однако если б они знали, что за всем сиим кроется, то наверное предпочли бы основную часть работы выполнить сами.

Вот за что берут комиссионные риэлтерские агентства: поиск покупателя/торговца, сбор документов, проверка юридической чистоты приобретаемой квартиры, организация проведения сделки (роль в переговорах, составление контракта купли-продажи, присутствие в нотариальной конторе, в банке и т. п.). Но чтоб отыскать покупателя, довольно отдать объявление в вебе либо газете "Из рук в руки", отыскать торговца -- напротив, просматривать объявления в тех же источниках.

Алексей Алешко, личный маклер: 95% всех продаваемых на рынке квартир - напрямую либо через агента - по этот день непременно Возникает в газетах "Из рук в руки", "Квартира, дача, офис". Можно также пользоваться новой интернет-базой WinNER. Доступ к ней имеют все желающие - всего за 2000 руб. За месяц.

Если не лениться и растрачивать всего полчаса в день на просмотр объявлений в газетах и вебе, то можно сэкономить на поиске вариантов. По словам профессионалов, наемный агент по недвижимости будет действовать точно так же и ничего другого предложить не сумеет. Отыскать же покупателя вообщем не неувязка: отдал объявление (безвозмездно либо за сущие гроши) - и воспринимай звонки. Напрягает пару раз ответить по Телефону "всяким придуркам"? А сэкономленные на этом -5 тыс. тоже напрягают? Естественно, поиску покупателя/торговца сопутствуют показ собственной квартиры и просмотр предлагаемых. Но и на этом шаге наличие риэлтера Совсем не обязательно: глядеть и демонстрировать, обычно, тоже вам придется. Что касается общего срока поиска, то "купить время" все равно не получится: если подходящих вариантов на рынке нет, то и риэлтер ничем не поможет.

Теперь о сборе документов.

Да, в очереди в БТИ ради 2-ух бумажек придется посидеть. И за выпиской из домовой книжки и справкой об отсутствии задолженностей по квартплате тоже зайти придется куда нужно. Но все эти "муки" стоят тех  тыс., которые пришлось бы выложить риэлтеру. Ну а если уж Совершенно невмоготу, можно выдать нотариально заверенную доверенность члену семьи. Кстати, риэлтер без вашей доверенности тоже ничего не сделает.

В риэлтерских агентствах все эти операции выполняют стажеры, курьеры - люди, риэлтерами не являющиеся. Но конкретно эти операции и приносят риэлтеру львиную долю в общем гонораре. А клиент все равно будет в той либо другой мере во всем участвовать - за свои же средства.

Теперь остаются проверка юридической чистоты покупаемой квартиры, переговоры об критериях сделки (последовательность выписки, переселения, передачи средств и т. д.) и, естественно, конкретно оформление контракта купли-продажи. Специалисты советуют на этом шаге все таки Пользоваться услугами риэлтера, хотя при желании все это тоже можно Сделать без помощи других, сэкономив значительные средства.

Гульнара Рахмангулова, генеральный директор экспертного риэлтбюро "Тактик & Практик": Наша компания предоставляет консультационные сервисы в сфере операций с жилой недвижимостью клиентам, желающим без помощи других приготовить и провести сделку покупки, реализации либо обмена собственной квартиры, вне зависимости от наличия у их опыта совершения сделок с недвижимостью. Цена консультации по покупке/продаже квартиры составляет 10 тыс. руб., а комплекс консультационных услуг по сделке покупки/реализации укладывается в 40 тыс. руб.

Если отбросить всю "тупую" часть работы риэлтера (показы-просмотры, работа с объявлениями и т. п.), то квалифицированная её составляющая тянет конкретно на 10-40 тыс. руб., Другими словами на 0-1600, а совсем не на  тыс.

Риэлтразвод

Людей, готовых платить риэлтерам, на рынке довольно. Казалось бы, за 2-6% от сделки риэлтеры должны практически облизывать таковых клиентов. Но на самом деле все обстоит по другому.

Алиса Никольская, обозреватель интернет-газеты "Взгляд": Мне досталась в наследство квартира в районе метро "Университет". Так как жить там я не собираюсь, я решила её реализовать через агентство и подобрать себе другую, в наиболее устраивающем меня месте. Обратилась я в агентство "БЕСТ-Недвижимость". Мы заключили контракт на три месяца - господа агенты произнесли, что этого времени с лихвой хватит, чтоб все сделать. С меня взяли 0 - произнесли, что эти средства пойдут и на размещение данных о квартире в различных базах, и на рекламу, и на аванс в счет гонорара агенту. Под расписку взяли документы на квартиру и ключи. Дальше время остановилось. Мои пробы узнать, делается ли что-нибудь, фуррором не увенчались: риэлтерша то не брала трубку, то говорила, что "сейчас не может ничего сказать". В таковых вот бесплодных переговорах прошли отведенные три месяца. Мне даже непонятно, демонстрировала она кому-то квартиру либо нет. В день окончания срока контракта я отправилась в агентство вызволять свои бумаги на квартиру и расторгать контракт.

Документы и ключи Алисе тогда дали, но средства агентство не вернуло. Вот как откомментировал данную ситуацию Миша Гороховский, председатель претензионной комиссии "БЕСТ-Недвижимости": По окончании Контракта на оказание услуг клиенту выставляется акт выполненных работ, которые он может принять и оплатить по тарифу или не принять. В таком случае клиент может обратиться в претензионную комиссию. И если возникает мельчайшее подозрение в том, что объемы выполненных работ завышены, то клиенту будет немедленно возвращена разница, а виновные наказаны. Жалко, что недовольная Алиса так безропотно ушла. В нашем договоре даны реквизиты как претензионной комиссии, так и комитета защиты прав потребителей Столичной ассоциации риэлтеров. Жалко, что клиенты нечасто читают документы.

Или вот еще достаточно распространенный вариант нехитрого заработка на клиенте.

Алексей Алешко: Клиент звонит в агентство, и ему молвят: "Приезжайте к нам, подпишем контракт, внесете предоплату, и мы вам будем подбирать квартиры". Ответ клиента в 99% случаев: нет квартиры -- нет предоплаты. Конкретный вариант тотчас же дают. Клиент глядит - ему нравится. Он подписывает два контракта: один с торговцем - вносит ему аванс, 2-ой - с агентством об оказании услуг. В договоре с агентством стоят пункты требования к подбираемому варианту, хотя, для чего они необходимы, когда конкретная квартиру уже есть, не совсем понятно. Но на это в предвкушении покупки традиционно не глядят, как и на то, что в договоре не указана и конкретная покупаемая квартира. Клиент вносит агентству предоплату за сервисы. Дальше торговец передумывает и дает клиенту аванс, а агентство средства не возвращает, сделка-то не по его вине развалилась, и от выполнения договорных обязательств оно не Отрешается, другими словами готово подыскивать квартиру далее. И здесь Нежданно выплывает ранее опущенный как несущественный пункт контракта с агентством о том, что агентство предоставляет 5-10 вариантов на выбор - если клиент от их отрешается, то средств он обратно не получает, а агентство считает контракт исполненным.

Кстати, почаще всего контракт о поиске квартиры и обслуживании клиент заключает и без наличия конкретного варианта. Выходит, что, внеся аванс за сервисы агентства по конкретному подходящему ему варианту, клиент практически становится заложником формального контракта, по которому этот самый аванс ему не вернут уже никогда. Нет, вернут, естественно, если агентство не сумеет предоставить те самые 5-10 вариантов квартир, "соответствующих требованиям". Ну так они и предоставят. Лишь соответствие будет конкретно тем размытым, неконкретным требованиям, которые указаны в договоре. В итоге клиент или просто Растеряет сумму аванса, или от безысходности будет обязан совершить невыгодную покупку. Если агент привел клиента на "продаваемую" квартиру, это еще не означает, что квартира вообщем продается: она может быть уже продана и агент с владельцем таким образом зарабатывают, может Вообщем не продаваться, а просто принадлежать подельщику агента-мошенника. На рынке возникли конторы, которые лишь таким образом и зарабатывают средства: не продавая ни одной квартиры, они имеют стабильный и не облагаемый налогами доход (ведь аванс, обычно, не проходит по бухгалтерским документам).

Михаил Гороховский: Если риэлтер сразу в одной сделке оказывает возмездные сервисы и торговцу, и покупателю, то возникает конфликт интересов. Так как непонятно, чьи же интересы риэлтер представляет. Во почти всех странах схожее законодательно запрещено. Но в Рф юридического запрета нет. И у нас это, увы, рядовая практика.

Нина Кузнецова, генеральный директор "МИАН - Агентство недвижимости": Во-1-х, никто не может вынудить клиента подписать Контракт на критериях, очевидно ущемляющих его права, другими словами клиент вправе Таковой контракт не подписывать или требовать внесения в него конфигураций. Во-2-х, согласно закону "О защите прав потребителей", потребитель вправе отрешиться от выполнения контракта о выполнении работ (оказании услуг) в хоть какое время при условии оплаты исполнителю практически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Другими словами если агентство подтвердит (что очень проблематично), что практически, согласно подтверждающим документам, истратило на Выполнение конкретного контракта конкретно с сиим клиентом заявленные в качестве залога -2 тыс., тогда деяния агентства правомерны. Во всех Иных вариантах при отказе клиента от услуг агентства, также в случае, если клиенту не подобрали разыскиваемую квартиру (оказали услугу недолжным образом), агентство обязано вернуть ему средства.

Другой очень распространенный развод считается почему-то не мошенничеством, а "нарушением проф этики". Речь идет об утаивании от клиента настоящей стоимости сделки. Другими словами кроме причитающейся суммы комиссионных риэлтер получает разницу меж озвученной клиенту ценой и настоящей. Пример -- история из письма нашего читателя.

Риэлтерскому агентству было доверено перевоплотить однокомнатную квартиру и комнату в коммуналке в не самых отдаленных районах в одну квартиру побольше. Другими словами произвести равноценный обмен. Агентство с задачей совладало: продало активы нашего читателя и получило ему квартиру в Бутове. Но случаем уже опосля заключения сделки выяснилось, что квартира клиенту была куплена на 0 тыс. дешевле его старенькой жилплощади. Это, естественно, быстрее исключение, чем правило: большая часть клиентов наиболее либо менее правильно оценивают рыночную конъюнктуру. Но "левый" навар на клиенте в размере -30 тыс. встречается сплошь и рядом.

У таковых риэлтеров издавна отработана и техника убеждения клиентов. К примеру, двум невнимательным дамам, мамы и дочери, один ловкий риэлтер впарил квартиру на крайнем этаже, при этом без всякой полагающейся за это скидки. Завел покупательниц в лифт 15-этажного дома. Покупательницы сами нажали клавишу "14" на панели лифта, вышли на лестничную площадку, узрели, что лестница там не заканчивается, а идет выше, на крайний этаж. Поглядели квартиру - все понравилось. Квартиру заполучили. Когда же покупательницы получили ключи и пришли в купленную квартиру, то оказалось, что она на крайнем этаже. Просто дом стоит ступенью, часть подъездов 15-этажные, а часть - 14-этажные. В их случае 14-й этаж был крайним, 15-я клавиша на панели лифта оказалась "немой", а лестница вела на технический этаж. Когда позвонили риэлтеру, тот заявил, что обо всем предупреждал.

Широко распространенный прием - "облагораживание" инфраструктуры вокруг продаваемой квартиры. Часто клиент направляет внимание не только на жилище, но и на "качество" соседей, чистоту в подъезде, сохранность и т. д. Перед показом квартиры дальновидный риэлтер наведет порядок: даст алкашам, сидячим на лавочке у подъезда, бутылку водки, чтобы в сей день "не отсвечивали", постелет на время визита покупателя в подъезде ковер, поставит цветочки, столик с "консьержем"...

Спи тихо: компания отвечает

Одно из основных преимуществ при проведении сделки с ролью риэлтера, на которое активно напирают в собственной рекламе агентства недвижимости, заключается в том, что опытнейший и добросовестный риэлтер оценит юридическую чистоту покупаемой квартиры и убережет от риска. Но на самом деле это случается изредка.

Гульнара Рахмангулова: В основном проверка юридической чистоты квартиры проводится при помощи анализа 2-ух документов - архивной выписки из домовой книжки и выписки из ЕГРП (Одного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В выписке из домовой книжки содержится информация обо всех, кто когда-либо был зарегистрирован в данной квартире, другими словами можно понять, кто потенциально может иметь на нее права. По выписке из ЕГРП можно выяснить о составе собственников, наличии обременений, сколько раз совершались сделки с Данной квартирой, и если она перепродавалась много раз, это может служить сигналом к тому, что её не стоит получать. Если квартира была получена по наследству, можно обратиться к нотариусу, и он даст информацию о наследниках. Почаще всего информация в этих документах соответствует реальности, но полную гарантию юридической чистоты вам не даст ни одно агентство недвижимости.

Риэлтер может ничего не проверять, а просто произнесёт клиенту: проверка изготовлена - спи тихо. А бывает, что риэлтер и поглядит документы, но не сможет их хорошо оценить. Алексей Алешко: На рынке много не просто неопытных, а полностью безграмотных и неквалифицированных агентов. Такому даже если и показать бумажку, все равно ничего в ней не поймет.

Антон Митрофанов, генеральный директор агентства недвижимости "Жилищная стратегия": Фраза в договоре "риэлтерское агентство несет ответственность за сделку" ничего не значит. Агентство несет ответственность за совершение сделки, её сращивание и проведение, так как это в его же интересах. Но никаким образом не будет отвечать за последствия в виде судебного иска о признании сделки недействительной. Мы можем только советовать клиенту воздержаться от покупки недвижимости, которая вызывает сомнения, представив отчет о проверке документов и событий, связанных с квартирой. Что касается ответственности за последствия сделки, то тут уместно спрашивать с страны (с Федеральной регистрационной службы, в частности), которое заверяет легитимность и законность контракта купли-продажи собственной гербовой печатью, подтверждая тем самым её неоспоримость. Хотя на практике оно здесь же прячет голову в кустики, предоставляя разбираться с неуввязками самим же собственникам и риэлтерским компаниям.

Нина Кузнецова: К огорчению, согласно действующему российскому законодательству, агентство недвижимости не может нести ответственность за сделку, потому мы всем своим клиентам-покупателям настоятельно Советуем застраховать риск утраты права принадлежности. Если опасности покупателя застрахованы, то в случае признания сделки купли-продажи недействительной цена квартиры ему выплатит страховая компания.

В случае каких-то заморочек у клиента, появившихся по вине риэлтера и приведших к материальным потерям, агентство недвижимости несет гражданскую ответственность. Другими словами клиент через трибунал может взыскать с агентства сумму гонорара, хотя не постоянно вполне. Цена же потерянной квартиры агентство не вернет.

Но риэлтеры стараются уйти и от таковой ответственности.

Алексей Алешко: Почти все большие агентства принуждают клиентов на определенном шаге подписать бумагу "о непредъявлении претензий". То есть когда все стороны договорились, клиент уже расслабился, ему в кипе Остальных бумаг на подпись подсовывается некоторый акт о проделанной работе, который имеет хитро сформулированные пункты, мол, "претензий к исполнителю не имею", "впредь обязуюсь никаких претензий не предъявлять". Если же клиент откажется эту бумагу подписывать, то сделка просто не состоится.

Имя риэлтера

Разумеется, на рынке работают не одни лишь шарлатаны и недоучки. Много и дорожащих своим хорошим именованием и репутацией экспертов. При этом, как отмечают специалисты, велика возможность нарваться на некачественную услугу конкретно в большом и раскрученном агентстве, постоянно рекламирующемся на всех углах.

Антон Митрофанов: В огромных агентствах и текучка кадров больше. Но и сделок больше, хотя бы и от "одноразовых" агентов. Они могут Дозволить себе терять клиентов пачками, зная, что завтра на трубный зов газетного зомбирования придут остальные.

Редко когда в огромных агентствах организован настоящий контроль Конкретно за качеством сделок, проводимых агентами. Единственное, за чем Традиционно смотрит управление,- чтоб агент не работал "налево" и не пронес гонорар мимо компании.

Алексей Алешко: Почти все агенты, не так давно заделавшиеся риэлтерами, соображают, что это не их профессия. Таковым основное по-быстрому бабки срубить и возвратиться в собственный Давнопотерянск. Естественно, их при всем этом не интересует ни личная репутация на рынке недвижимости, ни репутация трудоустроившего их агентства.

Как же контролировать качество услуг на рынке недвижимости? Некие дают возвратиться к лицензированию.

Антон Митрофанов: Лицензирование - не панацея для привлечения высокопрофессиональных кадров на рынок недвижимости. Большая часть афер с квартирами происходило как раз в период обязательного лицензирования. Советы решают еще больше, чем цветная бумажка на стене переговорной.

Вероника Панкова, председатель комитета по защите прав потребителей риэлтерских услуг Столичной ассоциации риэлтеров (МАР): Отмена лицензирования - это плохо, совсем плохо! Очевидно кому-то было необходимо дестабилизировать рынок. При его отсутствии я голосовала за обязательную сертификацию всех компаний, входящих в МАР,- это то маленькое, что мы можем сделать. С лицензированием было бы больше порядка.

Нина Кузнецова: Лицензирование избавило бы клиентов от непрофессиональных риэлтеров и просто мошенников. Не считая того, я уверена, что рынок недвижимости в Рф мог бы развиваться активнее в случае принятия закона о риэлтерской деятельности, в каком довольно Верно могли быть регламентированы стандарты оказания риэлтерских услуг, требования к проф участникам рынка и их ответственность.

Многие участники рынка считают, что лицензировать-сертифицировать Необходимо не агентство в целом, а каждого риэлтера в отдельности, чтоб повысить персональную ответственность профессионалов.

Константин Апрелев, вице-президент Русской гильдии риэлтеров: Нужно сделать так, чтоб доступ к профессии для всех агентов и брокеров индивидуально лежал через членство в государственных Проф объединениях.


Автор: Алексей Боярский
rokf.ru