Строительная компания
"Приград - Строй"
тел. (495) 275-25-09

Оформление всех сделок с землей подразумевает в первую очередь, надлежащее оформление самого земляного участка как объекта недвижимости, дальше - соответствие сделки установленной законом форме, также соблюдение требований законодательства о гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Итак, начинаем. Согласно императивной норме (п. 2 ст. 214 Гражданского Кодекса РФ), земля как и остальные природные ресурсы, если она не находится в принадлежности людей и юридических лиц (личная собственность), городских образований, является собственностью Гос. Для того чтоб стать предметом сделки земля обязана быть представлена в качестве объекта гражданского права и оформлена как объект недвижимости, что может быть лишь методом формирования земляного участка (ст.ст. 129, 130 Гражданского Кодекса РФ).

Понятие объекта недвижимости дано в Законе «О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(№ 122-ФЗ от 21.07.1997 года), и представляет собой однозначно идентифицируемый объект, имеющий непосредственно определенные технические Свойства, чёткое указание местоположения, включая определение территориальных границ, полное описание правообладателя и получение им прав на земляной участок в порядке, установленном земляным законодательством (ст. 261 п. Гражданского Кодекса РФ).

Правообладателем земляного участка является его правоприобретатель (не обязательно новый собственник) в итоге перехода к нему как права принадлежности (в итоге выкупа, приватизации, сделки купли-продажи), так и получения права владения и использования (Неизменное либо срочное право использования – аренда, право пожизненно-наследуемого владения). Не смотря на то, что имущественные Дела по владению, использованию и распоряжению земляными участками регулируются гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 Земляного Кодекса РФ), в части дизайна конкретно самого земляного участка нужно управляться требованиями Земляного Кодекса РФ.

При этом следует иметь в виду, что почти все положения Земляного Кодекса РФ имеют отсылку к градостроительной, землеустроительной и проектной документации, как к примеру, о нормах предоставления земляных участков (п. 3 ст. 33 Земляного Кодекса РФ); об критериях приобретения права личной принадлежности на участки, которые находятся в Гос принадлежности (ст. 36 Земляного Кодекса РФ). Само формирование земляных участков как индивидуально обособленных объектов осуществляется в процессе кадастровых работ, выполняемых с учетом Последующих событий:

• границы и предельные размеры участков Инсталлируются в согласовании с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности либо в Согласовании с правилами землепользования и стройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (соблюдение правил градостроительной деятельности имеет принципиальное значение для участков в городской стройке).
• решение об утверждении проекта границ принимается исполнительным органом Гос власти либо органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Земляного Кодекса РФ, в двухнедельный срок со дня представления самого проекта границ земляного участка;
• проект границ разрабатывается с учетом порядка использования земель поселений в согласовании с зонированием их территорий и определяется правилами землепользования и стройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправления.

Следует учитывать, что согласно п. п. 7 и 8 ст. 36 Земляного Кодекса РФ границы и размеры земляного участкаопределяются с учетом практически используемой площади земляного участка в согласовании с требованиями Земляного и градостроительного законодательства. Границы Инсталлируются с учетом бардовых линий, границ смежных земляных участков, естественных границ земляного участка. Площадь и контур Земляных участков определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и нужных для их использования. Градостроительные требования к использованию земляных участков в городских и сельских поселениях инсталлируются Градостроительным кодексом.

Для формирования земляного участка на основании проекта границ Инсталлируются границы земляного участка на местности, и обеспечивается изготовка кадастрового плана данного участка. Попробуем подвести промежуточные итоги – оформление технической документации на земляной участок как объект недвижимости можно считать законченным при наличии последующих документов:

• распоряжение соответственного уполномоченного органа об утверждении проекта границ земляного участка,
• определение многофункционального назначения и определение разрешенного использования;
• кадастровый план земляного участка.

Теперь обсудим вопросцы, которые зависят конкретно от нас с вами – сторон по сделке.

Гражданским Кодексом РФ для сделок с объектами недвижимости установлена обязательная письменная форма. Нотариальное удостоверение сделки с земляными участками требуется в отдельных, прямо предусмотренных законом вариантах (как к примеру завещание), или по желанию сторон сделки. Отступление от предусмотренной законом формы влечет недействительность сделки с момента её совершения – ничтожность (ст.162, п.1 ст.166, ст.168, ст.550, ст.609 ГК РФ).

Далее идет 3-ий уровень, требования которого мы можем лишь принять к сведению, но воздействовать на их – никак. Требование о Гос регистрации сделок с землей как с объектом недвижимости Предвидено п. 1 и 2 ст. 131, ст. 551, п. 2 ст. 609 Гражданского Кодекса и регламентируется все тем же законом № 122-ФЗ. Отсутствие надлежащего дизайна объектов недвижимости может серьезно воздействовать на саму возможность совершения сделки с землей, к примеру купли-продажи Земляного участка. Это обусловлено, в первую очередь тем, что регистрирующий орган (Основное управление Федеральной регистрационной службы), проверяет всю историю приобретения тем либо другим лицом прав (Принадлежности, владения и использования и т.д.) на земляной участок. А нарушение хоть какой из процедур дизайна таковых прав является основанием как минимум – для приостановления гос регистрации, и как максимум – для отказа в гос регистрации перехода права Принадлежности, или регистрации сделки с объектом недвижимости.

С 2005 года, в связи принятием конфигураций и дополнений в Закон РФ «О Гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрирующий орган (и выданные им свидетельства о правах) становится гарантом признания прав физических и юридических лиц на объекты недвижимости). Оспорить факт государсвтенной регистрации права, сделки можно лишь в судебом порядке. Потому за регистрирующим органом сохраняется право истребовать доп документы (в том числе техно документацию) и запрашивать доп Доказательства, связанные с законностью дизайна прав на недвижимое имущество, к которому относятся и земляные участки. Судебными органами за период 2004-2005 года была сформирована определенная практика рассмотрения споров, связанных с правами на земляные участки, в том числе и основания для отказа в регистрации таковых прав.

Судебная практика выявила очень достойные внимания моменты. Так, к примеру, сам вид сделки с земляным участком (продажа либо аренда), стороны в сделке (граждане либо юридические лица), вид принадлежности объекта сделки (государственная, личная) могут предполагать возникновение Доп требований к оформлению и порождать споры, препятствующие завершению сделки. При всем этом судебные органы исходили Только из норм, установленных работающим законодательством, и Доказывали свои выводы последующим образом. К примеру, сделка купли-продажи земляного участка совершается сразу с передачей прав и на возведенные объекты. Согласно пт 4 статьи 35 Земляного Кодекса РФ, отчуждение (продажа) земляного участка лицом, которому также на праве принадлежности принадлежат строения, строения, сооружения, находящихся на земляном участке, проводится совместно с земляным участком.

Отчуждение земляного участка без находящихся на нем спостроек (строений, сооружений) в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Указанное событие просит от собственника-продавца оформить соответствующие технические документы на все принадлежащие ему объекты недвижимости. Земляной участок и объекты недвижимости, расположенные на нем, могут выступать в качестве отдельных объектов купли-продажи лишь в вариантах, когда они принадлежат различным собственникам. Согласно пт 1 статьи 35 Земляного Кодекса РФ, пт 3 статьи 552 Гражданского Кодекса РФ, при продаже недвижимости (переходе права принадлежности), находящейся на земляном участке, не принадлежащем торговцу на праве принадлежности, клиент приобретает право на внедрение части земляного участка, которая занята данной недвижимостью и нужна для её использования. В силу указанных норм Клиент строения (строения, сооружения) вправе требовать дизайна Соответственных прав на земляной участок, занятый недвижимостью и Нужный для её использования, на тех же критериях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента гос регистрации перехода права принадлежности на здание (строение, сооружение).

Если недвижимость находится на земляном участке, принадлежащем Торговцу на праве неизменного (бессрочного) использования, а покупателю (согласно статье 20 Земляного Кодекса РФ) земляной участок на таком праве предоставляться не может, крайний как лицо, к которому перешло право неизменного (бессрочного) использования земляным участком в связи с приобретением строения (строения, сооружения), в согласовании с пт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского Кодекса РФ), может оформить свое право на земляной участок методом заключения контракта аренды либо приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном Пт 2 статьи 3 Закона о внедрении в действие Земляного Кодекса РФ (Федеральный Закон РФ от 25.10.2001 г. №137-ФЗ). При всем этом согласно Пт 2 статьи 35 Земляного Кодекса РФ предельные размеры площади части земляного участка, занятой зданием, строением, сооружением и Нужной для их использования, определяются в согласовании с пт 3 статьи 33 Земляного Кодекса РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности либо правил землепользования и стройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Как отмечает Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ при рассмотрении споров, связанных с применением положений пт 3 статьи 552 ГК РФ и пт 1 статьи 35 Земляного Кодекса РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земляном участке, не принадлежащем Торговцу на праве принадлежности, нужно учесть последующее. Клиент строения (строения, сооружения), находящихся на земляном участке, принадлежащем торговцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права принадлежности на такую недвижимость приобретает право Использования земляным участком, занятым зданием, строением, сооружением и нужным для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке контракт аренды меж покупателем недвижимости и собственником земляного участка. К примеру, государственная регистрация перехода права принадлежности на земляные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственная регистрация обременений (ограничений) права Гос принадлежности на земляные участки и сделки с таковыми Земляными участками.

В согласовании с пт 10 статьи 3 Закона о внедрении в действие Земляного КОДЕКСА РФ до разграничения гос принадлежности на землю государственная регистрация права гос принадлежности на землю для воплощения распоряжения землями, находящимися в Гос принадлежности, не требуется. При всем этом согласно статьям 6 и 13 Закона о гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в редакции Федерального закона от 09.06.2003 № 69-ФЗ) государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) либо сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия Гос регистрации ранее появившихся прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Судебной практикой (Постановление Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 «О неких вопросцах, связанных с применением земляного законодательства») было определено, что указанные выше виды Гос регистрации осуществляются без гос регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее появившегося права гос Принадлежности на земляной участок, т.к. по пт 2 ст. 214 ГК РФ, не находящийся в принадлежности людей либо юридических лиц земляной участок (земля) является гос собственностью. Но указанное положение судебной практики никак не защищает вас от возможного требования регистрирующего органа представить доп документы (к примеру, выписку из реестра гос принадлежности). При всем этом мы даже не коснулись дизайна, к примеру, прав на земляные участки, закрепленные за государственными предприятиями, либо фермерами.

Всем, даже случайным участникам рынка недвижимости – следует Держать в голове, что каждый объект недвижимости (как верно нас ориентирует законодательство) – уникален, соответственно не быть может и Обычного дизайна сделок с недвижимостью. Наше законодательство не является всепригодным и состоит из бессчетных отсылок, воспользоваться и использовать которые способны лишь спецы.

Со собственной стороны мы можем лишь посоветовать Вам подходить к Вопросцу подготовки и проработки сделок с объектами недвижимости, а В особенности – с земляными участками, довольно серьезно, а если Вашей целью является скоро получить хотимый итог, не затрачивая лишних усилий – предоставить это экспертам


Автор: Никитина М. Д
Юридическая газета Регистрация и Лицензирование